Loi Scellier Meublé (ex Loi Bouvard) : est-ce toujours intéressant suite aux changements fiscaux ?

En 2011, la loi Scellier meublé (Loi Bouvard) subit peu de changement suite aux modifications de fiscalité en France. Voici pourquoi la loi Bouvard subit un léger rabot fiscal en 2011 mais reste toujours très attractif.

Désormais, la réduction d’impôt accordée en loi Bouvard en 2011 est de 18% du prix du logement et le dispositif garde ses nombreux avantages : la récupération de la TVA est toujours possible, il n’y a pas de contrainte de plafonds de loyer selon le zonage, il n’y a pas de critère de performance énergétique du logement (contrairement au Scellier et au PTZ+), enfin, vous n’avez pas de souci de gestion locative si vous signez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence meublée.

Au final, la loi Scellier meublé (ex Loi Bouvard) rest un placement judicieux compte tenu de la forte demande en logements meublés (logements étudiants, logements adaptés aux séniors…) sur le long terme.

loi Scellier, BBC, PTZ +… les nouveautés de 2011

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L’année 2010 touche à sa fin et 2011 arrive avec son lot de nouveautés fiscales. En effet sur fond de réduction budgétaire, le gouvernement à mis à mal de nombreuses niches fiscales, réformé le prêt à taux zéro, à supprimer le crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt et a modifié partiellement la fiscalité de l’assurance vie. Tour d’horizon de ces nombreux changements.

Niches fiscales rabotées :

Avec la loi Scellier, il est toujours possible de défiscaliser 25% du prix d’achat jusqu’à fin 2010. Mais dès le 1er janvier 2011 pour bénéficier du taux de défiscalisation maximum de 22,5% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC. La loi Scellier classique verra quant à elle son taux passé à 13% en 2011, puis à 8% en 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 18% en 2012.

Autres dispositifs touchés, la loi Malraux, la loi Demessine et la loi Bouvard qui permet d’investir dans des biens immobiliers meublés et gérés par des exploitants avec lequel vous signez un bail commercial.

Taxation des plus values immobilières :

Dès 2011, les revenus du patrimoine vont être davantage taxés. Tout d’abord, les plus-values immobilières seront désormais imposées à 19 % contre 16 % actuellement et elles subiront des prélèvements sociaux à 12,3 % contre 12,1 % aujourd’hui. Toutefois les plus-values immobilières resteront exonérées de taxation à partir de 15 ans de détention du bien immobilier, à raison d’un abattement de 10 % par an à partir de la sixième année. Mais les prélèvements sociaux de 12,3% resteront dus quelque soit la durée de détention.

Crédit impôt résidence principale :

Mesure phare de Nicolas Sarkozy, la déduction des intérêts d’emprunt sur l’achat de sa résidence principale vit ses derniers instants. Dès 2011 cette déduction sera remplacée par le PTZ plus.

Ce nouveau prêt à taux zéro « plus » concernera les primo-accédants, sans conditions de ressources et intégrera des critères de zones géographiques et de performance énergétique du bâtiment.

L’assurance de prêt immobilier :

La réforme de l’assurance prêt immobilier, qui fait partie de la réforme de la loi Lagarde permettra au particulier de choisir librement entre l’assurance emprunteur proposée par son établissement prêteur et celle d’un assureur indépendant. En perspective donc pour l’emprunteur, des économies mais surtout des garanties supplémentaires pour le même prix.

L’assurance vie d’avantage taxée :

Nouvelle fiscalité pour l’assurance vie aussi. Dès le 1er janvier, les fonds en euro inclus dans les contrats multi-supports seront taxés comme les contrats mono-support. Tous les ans, les intérêts crédités sur le fonds en euro des contrats multi-supports seront taxés à hauteur de 12,3% de prélèvements sociaux.

Toutefois la fiscalité des plus values de l’assurance vie ne change pas : taxation de 35 % en cas de sortie avant quatre ans, 15 % entre la quatrième et la huitième année puis 7,5 % au-delà de huit ans de détention.

Défiscalisation éxonération impôt espère que nous avons pu vous aider à payer moins impôt

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La loi Scellier est-elle toujours intéressante ?

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Trouver le bien immobilier bien placé, au bon prix, à la bonne surface avec une construction de qualité, c’est le rêve de tous investisseurs désireux de se créer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Mais est-ce encore possible ?

Compte tenu de la hausse faramineuse des prix sur ces dix dernières années, les « bons coups » immobiliers ont quasiment disparus. Cela est d’autant plus vrai dans l’immobilier neuf.

Acheter au bon prix

Que signifie acheter au bon prix ? Est-ce acheter pas cher ou au prix de marché… La est toute la question, car dans des villes ou la demande de biens immobiliers est forte, les prix de l’immobilier ont tendances à augmenter. C’est la loi de l’offre et de la demande. Dans ce cas précis les biens immobiliers seront certes trop chers mais seront au prix de marché.

Ces prix d’achat élevés ont aussi pour conséquences de faire baisser la rentabilité locative de votre investissement. La hausse des loyers ne suit pas forcement la hausse des prix (d’autant plus qu’il existe des plafonds de loyers Scellier). Acheter au bon prix c’est donc tout simplement acheter au prix du marché local, tout en gardant à l’esprit le niveau de rentabilité de l’investissement.

Dernier point à ne pas occulter. La plus value de revente à terme. Certes ce paramètre est dur à extrapoler, mais il y a fort à parier que dans 10 ou 15 ans lorsque vous revendrez votre bien Scellier, les prix du foncier auront tout de même augmenté.

Scellier trop cher ?

Certes les prix des biens immobiliers neufs sont supérieurs de 20% à 30% à ceux de l’ancien, mais il faut modérer cette « surcote ». Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits (2,5% environ contre 7% en moyenne dans l’ancien). Votre bien immobilier étant neuf vous bénéficiez de garanties de construction. Enfin vous n’avez aucuns travaux à faire avant de le mettre en location.

Dans l’ancien les travaux de rénovation peuvent vite couter des sommes importantes (coût des matériaux, coût horaire de la main d’œuvre…). A cela peut s’ajouter beaucoup de temps perdu et des aléas de chantier imprévisibles.

Neuf ou ancien ?

La solution parfaite n’existe pas. Le choix entre l’investissement dans le neuf ou l’ancien dépendra de nombreux paramètres. Vous souhaitez réduire vos impôts ? Le choix du neuf s’impose. Avec la loi Scellier vous défiscaliserez 25% du montant investi sur 9 ans (A compter de 2011 il faudra investir en loi Scellier BBC pour bénéficier des 25% de réduction d’impôt). Vous souhaitez investir sans contraintes ? Les biens immobiliers vendus neufs sont généralement proposés avec des garanties de loyers et des gestionnaires qui s’occupent de tous.

Attention toutefois à ne pas investir dans le seul but de la réduction d’impôt. Qualité de construction, emplacement, marché locatif… sont les bases de tout investissement dans l’immobilier. C’est d’autant plus vrai dans le neuf.

A l’inverse vous souhaitez tous maitriser et avoir un patrimoine immobilier de caractère qui vous ressemble. L’ancien c’est l’assurance d’avoir un bien immobilier unique à un prix d’achat raisonnable si vous n’effectuer pas beaucoup de travaux. Attention toutefois à bien anticiper votre future fiscalité, car une fois votre déficit foncier (dû aux travaux) consommé vous serez fortement fiscalisé sur les revenus fonciers perçus.

Franchir le pas

Quelque soit l’option que vous aurez choisie, investir dans l’immobilier reste, sur le long terme, le meilleur placement. Il permet à la fois de créer un patrimoine transmissible et créateur de revenus complémentaires.

D’un point de vu sécurité, l’immobilier offre un atout de taille en cas de défaillance de l’emprunteur. Il y a une assurance prêt immobilier. Cela signifie quand cas de décès, le bien immobilier est totalement payé, que cela arrive 5 ans ou 15 ans après la date d’achat. Combien aurez-vous épargné sur un contrat d’assurance vie au bout de 5 ans ? Certainement moins que la valeur du bien immobilier…

Enfin il n’y a pas que la loi Scellier. Pour les petites surfaces et les budgets serrés, la loi Bouvard peut être une bonne alternative. Elle permet d’investir dans des résidences de services (Ehpad, résidences étudiantes…) et de bénéficier de 25% de réduction d’impôt. Le versement des loyers est garanti par la signature d’un bail commercial entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence. Enfin la loi Bouvard permet de récupérer la T.V.A ayant grevé l’acquisition, soit 19,6% d’économies supplémentaires.

En conclusion, de nombreuses solutions existent : neuf, ancien, Scellier, Bouvard… mais il faut adapter chaque solution à sa situation et non pas adapter sa situation aux solutions.
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Défiscalisation Scellier : jusqu'a 31 mars 2011 pour bénéficier des 25%

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Pour éviter la cohue chez le notaire et dans les banques, les députés viennent d’adopter un amendement précisant que la date buttoir pour réserver un bien bénéficiant de la défiscalisation Scellier au taux de 25 % est reportée du 31 décembre 2010 au 31 mars 2011.

Concrètement l’amendement adopté précise qu’ « à condition que la décision d’investissement immobilier ait réellement été prise avant le 31 décembre 2010, des dispositions transitoires doivent permettre un passage des actes authentiques jusqu’au 31 mars 2011 ».

L’objectif de cette prolongation est d’éviter l’afflux de dossier chez les notaires et dans les banques qui financent les biens et qui rendraient « difficilement gérable chez les notaires (procurations, actes authentiques …) et dans les banques (instruction des dossiers de crédit, émission des offres de prêt …) » la bonne mise en place de l’investissement.

Dans ces conditions il est donc possible de bénéficier de la loi Scellier à taux plein soit 25% de réduction d’impôt jusqu’à 31 mars 2011. Toutefois l’acte de réservation doit être établi avant le 31 décembre 2010. Au final c’est bien un délai supplémentaire pour la signature de l’acte authentique qui est accordé. François Scellier précise d’ailleurs « qu’il ne s’agit pas de proroger le délai de 25% au delà du 31 décembre 2010. Le dispositif reste le même d’un point de vue légal, c’est simplement le délai de régularisation de l’acte authentique qui est reporté de trois mois ».

A noter que cet amendement ne change en rien au rabot de 10% prévu pour l’année 2011. En clair tous les actes de réservation signés après le 1er janvier 2011 pour un investissement Scellier bénéficieront d’un taux de réduction d’impôt de 13% (ou 22% en Scellier BBC).

Et pour le VEFA ?

Le principe reste inchangé : si vous avez acquis un bien en 2010 et que vous avez signé l’acte authentique en 2010 mais que le bien est achevé en 2012, vous bénéficierez de la réduction d’impôt de 25 %.

Loi Scellier 2011 :

Dès le 1er janvier 2011 pour bénéficier du taux de défiscalisation maximum de 22% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC. La loi Scellier classique verra quant à elle son taux passé à 13% en 2011, puis à 8% en 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 18% en 2012.

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